El negocio del arriendo institucional supera los 50 mil departamentos en Santiago y registra una alta ocupación. Mientras crece este mercado inmobiliario, los salarios y las exigencias hipotecarias dificultan el acceso de miles de familias a vivienda propia
Para miles de trabajadores, comprar un departamento significa reunir ahorros durante años y demostrar ingresos suficientes para obtener un crédito hipotecario. Mientras esa posibilidad se aleja, otro segmento inmobiliario encuentra espacio para crecer: los edificios destinados íntegramente al arriendo, donde la propiedad permanece en manos de inversionistas y la administración se concentra en un solo operador.
El negocio, conocido como multifamily, cerró el primer semestre de 2026 con 216 edificios y 50.933 departamentos en operación en la Región Metropolitana, según CBRE. La ocupación de los proyectos estabilizados alcanzó 94,6%, mientras otros 7.429 departamentos permanecían en construcción. Son cifras que muestran la consolidación de un mercado de renta residencial que ofrece ingresos recurrentes a sus propietarios.
La expansión coincide con una dificultad estructural de la economía chilena: el 70,6% de las personas ocupadas recibe menos de $1 millón mensual, según la Encuesta Suplementaria de Ingresos 2025 del INE. Una realidad que también aparece en el problema de acceso a la vivienda que enfrenta la mayoría de los trabajadores, donde el mercado mantiene propiedades nuevas disponibles mientras numerosos hogares carecen de capacidad económica para adquirirlas.
Un negocio que crece con menos edificios nuevos
El crecimiento del multifamily no responde únicamente a la incorporación de nuevas construcciones. Durante los primeros seis meses de 2026 ingresaron ocho edificios, equivalentes a 2.022 departamentos, el menor volumen semestral desde 2021. Sin embargo, la absorción neta llegó a 3.164 unidades, un aumento de 7,5% respecto del semestre anterior.
Para Jaime Pérez, CEO de Pop Estate, plataforma especializada en arriendos multifamily, la decisión de arrendar responde tanto a las condiciones económicas como a cambios en las preferencias residenciales.
“Arrendar pasó a ser una decisión racional para muchos. Hoy existen diferentes alternativas de inversión que antes no estaban disponibles para los inversionistas y que tienen mayor liquidez. Muchas personas están prefiriendo vivir cerca de su trabajo y con flexibilidad, sin inmovilizar años de ahorro en un pie”, afirmó.
El comportamiento del mercado también responde a decisiones de los operadores. Mientras la ocupación de los proyectos estabilizados llegó a 94,6%, la tasa del conjunto del mercado alcanzó 91,3%. La diferencia refleja que los edificios recién inaugurados necesitan tiempo para incorporar arrendatarios.
En paralelo, los precios de oferta del arriendo multifamily disminuyeron 3,2% en doce meses, según CBRE. El dato introduce un matiz importante: la alta ocupación no significa necesariamente que los arriendos estén subiendo. Parte de la demanda se sostuvo mediante ajustes comerciales destinados a reducir los departamentos disponibles.
Comprar exige ingresos que la mayoría no tiene
La distancia entre el mercado inmobiliario y los salarios aparece con mayor claridad al revisar las condiciones para comprar una vivienda. El Observatorio del Contexto Económico de la Universidad Diego Portales (OCEC UDP) calculó que adquirir una propiedad nueva de UF 1.600 exige ingresos mensuales cercanos a $1,06 millones, mientras una de UF 4.000 requiere aproximadamente $2,64 millones.
Estimación de requisitos para acceder a crédito hipotecario
| Valor de vivienda | Ingreso mensual requerido | Ahorro inicial aproximado |
|---|---|---|
| UF 1.600 | $1.056.677 | $12,7 millones |
| UF 4.000 | $2.642.488 | $31,8 millones |
Fuente: OCEC UDP, Informe N.º 72, abril de 2026. Simulación con pie de 20% y dividendo equivalente al 25% del ingreso mensual. Los montos corresponden a supuestos de financiamiento y no garantizan la aprobación bancaria.
La comparación con las remuneraciones resulta significativa. El INE informó que el ingreso laboral mediano durante 2025 alcanzó apenas $680 mil líquidos mensuales, mientras el promedio llegó a $962.945. Aunque las entidades financieras permiten complementar rentas y evalúan otros antecedentes, una proporción considerable de trabajadores enfrenta dificultades para cumplir los requisitos de financiamiento.
A ello se suma el ahorro inicial. Para una vivienda de UF 1.600, reunir un pie cercano a $12,7 millones representa un esfuerzo prolongado para hogares que deben financiar alimentación, transporte, salud y educación. En propiedades de UF 4.000, el monto supera los $31 millones.
El resultado es un mercado con dos dinámicas diferentes. Por una parte, inversionistas institucionales encuentran oportunidades en edificios destinados al arriendo; por otra, familias con ingresos insuficientes deben postergar la posibilidad de comprar. El crecimiento del multifamily no explica por sí solo las dificultades habitacionales, pero convive con ellas y responde a una demanda por soluciones residenciales distintas de la propiedad.
El arriendo se consolida, pero no resuelve el acceso a la vivienda
La concentración territorial constituye otra característica de este negocio. Santiago Centro reúne 61 edificios y 15.204 departamentos multifamily, mientras la zona oriente concentró el 37% de la absorción neta durante el primer semestre de 2026.
La actividad representa oportunidades para desarrolladores, administradoras de activos, fondos de inversión y empresas tecnológicas vinculadas a la gestión inmobiliaria. Sin embargo, también plantea interrogantes sobre la calidad de los servicios, los costos de administración, las condiciones contractuales y la estabilidad que reciben quienes arriendan.
Desde Pop Estate, Jaime Pérez informó que la ocupación de los edificios estabilizados gestionados por la plataforma bordea el 92,1%. El indicador refleja la operación de esa cartera particular y no debe confundirse con la tasa general del mercado.
La diferencia entre las condiciones de Santiago y las de otras ciudades también importa. El mapa salarial de Chile y sus brechas regionales muestra diferencias significativas de ingresos entre territorios, lo que obliga a mirar el acceso a la vivienda más allá de las cifras metropolitanas.
El multifamily ofrece una alternativa habitacional y consolida un negocio atractivo para determinados inversionistas. Sin embargo, su crecimiento no reemplaza la necesidad de mejorar el acceso al financiamiento, ampliar la oferta de viviendas asequibles y recuperar la capacidad de ahorro de las familias.
El mercado inmobiliario chileno puede seguir aumentando sus departamentos en arriendo mientras la vivienda propia permanece fuera del alcance de una parte importante de los trabajadores. Esa distancia entre rentabilidad inmobiliaria y capacidad de compra constituye una de las principales contradicciones del sector.
