¿Falla del mercado? Se construyen viviendas que la mayoría de los trabajadores no puede comprar

Casi medio millón de hogares necesitan una solución habitacional mientras 99.600 viviendas nuevas siguen en oferta. El recorrido de una familia trabajadora revela cómo precios, salarios, crédito y territorio mantienen separadas dos realidades que deberían poder encontrarse

Diego y Sara, todas las noches, cuando sus dos hijos duermen, sacan cuentas. Él tiene 35 años y trabaja como operador en una fábrica. Su sueldo bordea los $680 mil líquidos mensuales, aunque con horas extras puede superar los $750 mil. Sara trabaja en el retail y recibe el ingreso mínimo legal, fijado desde mayo en $553.553 brutos mensuales.

Son dos empleos y dos remuneraciones para sostener a cuatro personas. Diego, de hecho, gana prácticamente lo mismo que el trabajador ubicado justo en la mitad de la distribución salarial chilena.

Quieren comprar una vivienda. No una casa grande ni un departamento en uno de los sectores más caros del país. Buscan espacio para sus hijos, una ubicación compatible con sus trabajos y un dividendo que puedan seguir pagando cuando desaparezcan las horas extras o surjan otros gastos. Cuando transforman UF en pesos, calculan el pie y enfrentan sus ingresos con los precios, la propiedad comienza a alejarse.

Los números detrás de esa cuenta son reales. El Censo 2024 estableció 491.904 requerimientos de nuevas viviendas, equivalentes al 7,5% de los hogares, mientras al 30 de junio de 2026 el mercado mantenía 99.600 viviendas nuevas disponibles para la venta.

Son universos distintos y no pueden restarse entre sí, pero su convivencia instala la pregunta que atraviesa este reportaje: ¿cómo puede faltar vivienda en un país donde decenas de miles de propiedades continúan buscando comprador?

Ese stock incluye unidades en distintas etapas de construcción y comercialización. Al cierre de 2025 alcanzaba 105.763 propiedades, de las cuales 94.106 eran departamentos y 11.657 casas. La paradoja permanece: una oferta inmobiliaria considerable convive con cientos de miles de hogares que necesitan una solución habitacional.

Dos mapas que no terminan de encontrarse

La primera brecha está en el territorio. Casi la mitad del déficit nacional se concentra en la Región Metropolitana, con 238.934 requerimientos, pero proporcionalmente son las regiones del norte las que enfrentan mayor presión. Arica y Parinacota registra 15% de sus hogares en déficit, Tarapacá 14,9% y Antofagasta 12,6%.

El stock dibuja otra geografía. Al cierre de 2025, 74% se concentraba en la zona central, 17% en el sur y apenas 9% en el norte. La Región Metropolitana reunía por sí sola 63% del inventario nacional.

Fuente: Censo 2024 y distribución territorial del stock inmobiliario al cierre de 2025. Zona Norte comprende desde Arica y Parinacota hasta Coquimbo. Zona Centro incluye Valparaíso, O’Higgins y Maule. Zona Sur comprende desde Ñuble hasta Magallanes. Déficit y stock corresponden a universos distintos.

La comparación muestra el desajuste sin necesidad de forzar equivalencias. La Región Metropolitana concentra 48,6% del déficit y 63% de la oferta, mientras el norte reúne 17,3% de la necesidad y apenas 9% del stock. Y aun donde ambos porcentajes se acercan, una vivienda no puede trasladarse de una región a otra como cualquier mercancía.

Sergio Novoa, gerente general de BMI, ha planteado precisamente esa dimensión al abordar la necesidad de construir ciudad: “Resolver el déficit no es solamente construir viviendas; es construir ciudad, generar integración y desarrollar entornos sostenibles que entreguen oportunidades reales”.

Una propiedad disponible en Santiago no resuelve la necesidad de una familia de Alto Hospicio. El empleo, el transporte, la educación, los servicios y las redes familiares también forman parte de la solución.

El salario chileno frente al precio de una vivienda

Los $680 mil líquidos de Diego corresponden exactamente al ingreso mediano mensual de las personas ocupadas durante 2025. La mitad recibió esa cantidad o menos. El promedio alcanzó $962.945 y 68,7% de los ocupados obtuvo una cifra igual o inferior a ese promedio.

La distribución completa muestra mejor la distancia. El tramo entre $500 mil y $600 mil fue el más numeroso, con 15,6% de los ocupados. Al agrupar los segmentos inferiores a $1 millón, 70,7% de los trabajadores queda bajo ese nivel de ingreso, mientras apenas 4,3% recibe $3 millones mensuales o más.

Para llevar esos salarios al mercado de la vivienda se utilizaron los parámetros del Observatorio del Contexto Económico de la Universidad Diego Portales, OCEC UDP, centro académico dedicado al análisis de economía, políticas públicas y negocios. Su Informe número 72 considera un crédito por 80% del valor, pie de 20%, tasa de 4,14%, plazo de 26 años y un dividendo equivalente aproximadamente a 25% del ingreso.

Bajo esas condiciones, una vivienda de 1.600 UF requiere ingresos cercanos a $1.056.677 mensuales, mientras una de 4.000 UF exige alrededor de $2.642.488. La simulación no equivale a una aprobación bancaria, pero permite colocar salarios y precios en una misma escala.

Cuánto pueden comprar los trabajadores chilenos

Fuente: Encuesta Suplementaria de Ingresos 2025 y parámetros financieros del OCEC UDP. Los valores utilizan el extremo superior de cada tramo. La estimación es individual y no incorpora subsidios, complementación de rentas ni las demás condiciones de una evaluación hipotecaria.

La tabla fija la escala del problema: siete de cada diez trabajadores reciben menos de $1 millón líquido mensual, mientras una vivienda de 4.000 UF requiere alrededor de $2,64 millones de ingreso individual bajo los parámetros considerados.

No todas las propiedades se compran con un solo sueldo. Diego y Sara pueden complementar sus rentas, pero eso no elimina las reglas bancarias. José Jesús Velásquez, ingeniero industrial y CEO de MyV Gestión Inteligente, explica cuánto pesa la renta válida: “El sistema financiero presta entre un 25% y un 35% de la renta válida como dividendo”.

A esa evaluación se suma el ahorro. En la simulación del OCEC, el pie para una vivienda de 1.600 UF se acerca a $12,7 millones, mientras para una de 4.000 UF supera $31,7 millones. Diego y Sara pueden acercarse al escenario inferior si el banco reconoce ambos ingresos, pero incluso allí la entrada exige años de ahorro.

El stock también tiene precio

Al 30 de junio había 99.600 viviendas nuevas disponibles. De ellas, 88,1% tenía un precio de hasta 6.000 UF y 19.022 se encontraban entre 4.000 y 6.000 UF.

Fuente: Hacienda y Cámara Chilena de la Construcción al 30 de junio de 2026. Los tramos hasta 4.000 UF y sobre 6.000 UF son estimaciones por diferencia.

No existe un desglose nacional que permita saber cuántas de las casi 69 mil viviendas bajo 4.000 UF cuestan 900, 1.500, 2.000 o 3.000 UF. Por eso no puede afirmarse que ese stock esté efectivamente al alcance de la mayoría. Sí sabemos que casi 31 mil unidades superan las 4.000 UF, precio que, bajo la simulación utilizada, exige una renta individual muy por encima de los ingresos donde se concentra la mayoría de los trabajadores.

No todos llegan desde el mismo lugar

La discusión tiene además una dimensión patrimonial. Un análisis de Unholster sobre registros inmobiliarios contabilizó 4.029.943 personas naturales con propiedades inscritas. El 73,4% tenía una sola y 26,6%, cerca de 1,07 millones de personas, registraba dos o más.

Fuente: Unholster, 2023. El universo comprende propiedades inscritas a nombre de personas naturales y no exclusivamente viviendas habitacionales.

Tener dos propiedades no convierte automáticamente a alguien en inversionista. Puede tratarse de herencias, terrenos u otros inmuebles. Pero el dato muestra una diferencia de partida: mientras numerosos hogares intentan comprar su primera propiedad, otros llegan al mercado con patrimonio inmobiliario acumulado.

El Estado intenta acercar a las familias

La política habitacional intenta cerrar parte de esa distancia mediante subsidios, ahorro y financiamiento.

Fuente: Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Los valores pueden variar según territorio y condiciones de cada programa.

El nuevo Tramo 4.000 amplía esa lógica hacia sectores medios. Permitirá adquirir viviendas nuevas o usadas de hasta 4.000 UF, entregará un subsidio de 400 UF, exigirá 200 UF de ahorro y tendrá 5.000 cupos en su primera etapa. Con una UF cercana a $40.845, esas 200 UF representan aproximadamente $8,17 millones.

El Gobierno también busca reducir el costo del crédito. La ampliación del subsidio a la tasa hipotecaria incorpora 30 mil nuevos cupos hasta alcanzar 80 mil, eleva desde 4.000 hasta 6.000 UF el valor máximo beneficiado y extiende el instrumento hasta 2028.

El ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, ha puesto el foco en el pie y la tasa: “Este proyecto permitirá adquirir viviendas con un pie de aproximadamente 10% y con tasas que estimamos cercanas al 3%”.

En una vivienda de 5.000 UF financiada en 90% a 25 años, Hacienda estima que el dividendo podría disminuir desde unos $950 mil hasta cerca de $770 mil al combinar las medidas contempladas. La renta familiar necesaria bajaría desde $3,8 millones hasta aproximadamente $3,1 millones mensuales.

Para un hogar próximo a ese umbral, el cambio puede ser decisivo. Para Diego y Sara, una propiedad de 5.000 UF continúa perteneciendo a otra escala económica.

La apuesta de Poduje por recuperar la casa propia

El ministro de Vivienda, Iván Poduje, ha puesto en el centro de su diagnóstico a una clase media que supera algunos límites tradicionales de las ayudas estatales, pero todavía encuentra dificultades para acceder al crédito. “La casa propia se está muriendo porque los precios suben, porque nos demoramos demasiado”.

El Tramo 4.000 busca precisamente ampliar esa frontera mediante ahorro familiar, subsidio directo, garantía estatal y mejores condiciones crediticias. Poduje ha convertido esa estrategia en una definición política “Queremos más propietarios que arrendatarios. Queremos que las familias accedan a tasas más convenientes, más competencia, más oportunidades para todos”.

La apuesta consiste en ensanchar el mercado hacia hogares que poseen alguna capacidad de ahorro y endeudamiento, pero no logran cerrar por sí solos la ecuación financiera. Diego y Sara muestran también el límite: si la distancia con el precio es demasiado grande, mejorar las condiciones del crédito no elimina completamente la brecha.

Quién debe absorber la distancia

La estrategia del Gobierno tiene una dirección definida: elevar la capacidad de compra para acercarla al precio de las viviendas disponibles. Desde la industria, eso también permitiría reducir stock y recuperar inversión.

El presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, Alfredo Echavarría, considera que la combinación de subsidio y garantía estatal puede acelerar ese proceso: “El subsidio a la tasa más la garantía Fogaes es una medida que sin duda permitirá acelerar el número de viviendas vendidas”.

El economista Claudio A. Agostini, doctor en Economía por la Universidad de Michigan y profesor titular de la Universidad Adolfo Ibáñez, invierte la pregunta. Si el Estado busca acercar al comprador hacia el precio, ¿por qué el precio no debería acercarse también hacia el comprador?

“Estamos en una economía de mercado como Chile, y queremos que el mercado funcione. Cuando tú tienes un stock de los productos que vendes, sea lo que sea, neumático, auto, casa, bebida, pan. Tienes que bajar el precio, así funciona el mercado.”

Agostini cuestiona además que la intervención se justifique por sus efectos sobre la actividad y el empleo. “Si lo que te importa es la actividad económica, bueno, hagámoslo para toda la actividad económica. Si lo que te importa es el empleo, que es la otra explicación que está detrás, subsidia el empleo directamente. ¿Por qué tienes que subsidiar el empleo en construcción y no el empleo en comercio, en servicios, en minería, en metalurgia? ¿Por qué?”

Y dirige su conclusión hacia la industria: “Mi lectura, para terminar de ser popular, es que esto es un regalo para la Cámara Chilena de la Construcción, que siempre ha pedido estas cosas, pero mi mensaje a la Cámara Chilena de la Construcción sería: bueno, ¿creen en el mercado o no creen en el mercado? Y si creen en el mercado, bajen el precio de las viviendas hasta que las vendan, dejen de pedir subsidios del Estado.”

Ahí aparece el conflicto central. El Gobierno busca aumentar la capacidad del comprador. La industria espera recuperar ventas. Agostini exige que los precios también participen del ajuste.

Qué pasa si efectivamente bajan los precios

El OCEC UDP simuló una disminución de 6% en una vivienda de 4.000 UF. El ingreso necesario bajaría desde $2.642.488 hasta $2.483.589 y 154.448 personas adicionales pasarían a reunir la renta requerida, considerando complementación entre parejas.

Pero 55,5% de esos nuevos potenciales compradores pertenece al quintil de mayores ingresos y 42,6% al cuarto. Apenas 1,9% corresponde al tercero y ninguno a los dos quintiles inferiores. Además, solo 2,9% pertenece a hogares con déficit habitacional cuantitativo.

Incluso para una vivienda de 1.600 UF cuyo precio disminuye 6%, apenas 6,1% de quienes pasan a cumplir la condición de ingreso vive en hogares que necesitan una nueva vivienda. La evidencia marca una diferencia esencial: reactivar las ventas y resolver el déficit habitacional pueden coincidir, pero no son necesariamente el mismo objetivo.

Loreto Placencio Lamas, arquitecta, consejera regional y presidenta del Comité de Vivienda de la CChC O’Higgins, resume cómo está cambiando el déficit habitacional: “Lo que realmente muestran los datos es que el déficit habitacional está cambiando y, con ello, también deberían cambiar las respuestas”.

La falla no está en un solo lugar

El déficit censal está compuesto por 72.642 viviendas irrecuperables, 188.355 hogares allegados, 103.749 núcleos allegados hacinados y 127.158 viviendas con hacinamiento que no puede resolverse mediante ampliación. Detrás de una sola cifra existen necesidades profundamente diferentes.

Una parte de esas familias difícilmente podrá convertirse en compradora hipotecaria aunque bajen los precios y las tasas. Otras pueden aproximarse mediante ahorro, complementación de renta y mejores condiciones financieras. Por eso, las 99.600 viviendas nuevas disponibles no significan que en Chile sobren viviendas, ni el déficit implica que cualquier unidad en venta pueda resolverlo.

Diego y Sara comenzaron esta historia sacando cuentas cuando sus hijos ya estaban durmiendo. Tienen dos empleos y dos remuneraciones. Pueden acercarse a una vivienda de menor valor si logran ahorrar, complementar ingresos y superar la evaluación bancaria. Pero a medida que miran propiedades más caras, el precio se aleja mucho más rápido que sus salarios.

Su hogar resume una distancia completamente real: Chile necesita viviendas, pero también necesita volver a conectar lo que una casa cuesta, el territorio donde se construye y los ingresos de quienes necesitan vivir en ella.

El éxito de una política habitacional no puede medirse únicamente por cuántas unidades salen del inventario inmobiliario ni por cuántas viviendas construye o subsidia el Estado. La medida decisiva será cuántas familias pueden acceder a una propiedad adecuada, bien localizada y cuyo costo pueda convivir con el sueldo que reciben a fin de mes.

Mientras esa cuenta no cierre, Diego y Sara seguirán haciéndola cuando sus hijos se duerman. Y detrás de ellos permanecerá la misma contradicción: viviendas esperando compradores y trabajadores que, pese a cumplir todos los días con su jornada, descubren que buena parte de ellas continúa fuera de su alcance.