El informe de la CChC revela miles de propiedades listas para entrega y una demanda que no logra absorberlas. Mientras las ventas muestran señales mixtas, los ingresos, el crédito hipotecario y las diferencias territoriales condicionan la recuperación
Miles de viviendas nuevas están terminadas, pero todavía no encuentran comprador. Al cierre de junio de 2026, Chile registraba 39 mil propiedades listas para entrega inmediata, distribuidas entre 35 mil departamentos y 4 mil casas, según el último Informe Nacional Inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC). Mientras las inmobiliarias buscan reducir sus inventarios, numerosos hogares enfrentan dificultades para reunir el pie y cumplir los requisitos de financiamiento.
La situación adquiere mayor dimensión al considerar que la oferta total alcanzaba 99.613 viviendas nuevas, incluyendo unidades terminadas, en construcción y en blanco. Aunque ese inventario disminuyó 9% respecto del año anterior, la velocidad de comercialización continúa lejos de los niveles históricos y condiciona las decisiones de nuevas inversiones, el inicio de obras y la recuperación del empleo sectorial.
Las cifras más recientes muestran señales contradictorias. Durante el tercer trimestre, la Región Metropolitana registró 6.864 viviendas vendidas, un aumento de 10% respecto de abril-junio, pero una caída interanual de 11%, según la CChC. Entre enero y septiembre se comercializaron 18.899 unidades, prácticamente las mismas que durante igual período de 2025. El mercado comenzó a reducir sus inventarios, aunque todavía no muestra una recuperación sostenida de las ventas.
El stock inmobiliario revela profundas diferencias territoriales
La acumulación de viviendas presenta realidades distintas entre las regiones. La macrozona central concentra 71.476 propiedades en oferta, incluyendo Valparaíso, Metropolitana, O’Higgins y Maule, mientras el norte reúne 12.919 unidades y el sur otras 15.217. Los tres territorios redujeron sus inventarios respecto de 2025, pero mantienen diferencias importantes en los tiempos necesarios para venderlos.
| Macrozona | Viviendas en oferta | Meses para vender el stock |
|---|---|---|
| Norte | 12.919 | 35 |
| Centro | 71.476 | 30 |
| Sur | 15.217 | 18 |
Fuente: CChC, segundo trimestre de 2026. La oferta considera viviendas terminadas, en construcción y en blanco. Los plazos suponen que se mantiene el ritmo de ventas observado.
El norte enfrenta el escenario más complejo. Allí se necesitarían 35 meses para agotar las viviendas disponibles, plazo que aumenta a 41 meses en departamentos. En el centro, la estimación alcanza 30 meses, mientras en el sur disminuye a 18. La menor velocidad de ventas obliga a las empresas inmobiliarias a administrar sus proyectos y ajustar sus decisiones de inversión según la demanda efectiva de cada mercado.
La propia Región Metropolitana muestra contrastes. Un estudio elaborado por la Universidad San Sebastián (USS) y Tinsa by Accumin calculó que Ñuñoa requería 15,5 meses para agotar su oferta, frente a 37,6 meses en Peñalolén. Carlos Aguirre, académico de la USS y editor del informe, advirtió: “Esto evidencia que las políticas de reactivación, tanto para el acceso a la vivienda y el desarrollo, no pueden ser únicas”.
Salarios y créditos hipotecarios limitan la capacidad de compra
La existencia de propiedades disponibles no significa que las familias puedan financiarlas. El estudio USS–Tinsa calculó que el precio de una vivienda nueva equivale a una mediana de 8,8 años de ingreso familiar, utilizando referencias de la encuesta Casen. Sus simulaciones hipotecarias a 25 años estimaron, además, que el dividendo representa una mediana del 45,3% del ingreso mensual considerado.
El acceso al financiamiento sigue siendo determinante. Aunque la tasa hipotecaria promedio llegó a 4,07% en septiembre, según el Banco Central, los hogares todavía necesitan acreditar ingresos suficientes, estabilidad laboral y capacidad de ahorro. En diciembre de 2025 aumentaron las exigencias de ingresos para acceder a un crédito hipotecario, fenómeno que continúa influyendo sobre la demanda potencial de viviendas nuevas.
Desde la CChC, Nicolás León, gerente de Estudios y Políticas Públicas, explicó que el tercer trimestre de 2025 concentró una actividad elevada por el inicio del subsidio hipotecario, lo que elevó la base de comparación. Respecto del avance trimestral de 2026, atribuyó parte de la recuperación a la ampliación de los beneficios hasta viviendas de 6.000 UF y a las nuevas medidas contempladas en la Ley de Reconstrucción.
Sin embargo, los precios y los ingresos mantienen una distancia considerable. Loreto Lyon, decana de Arquitectura, Arte y Diseño de la USS, reconoció que el aumento de ventas y la reducción del inventario muestran avances, pero advirtió que “todavía es temprano para hablar de una recuperación consolidada”. El informe sostiene que parte de la mejoría responde a una menor incorporación de viviendas al mercado, más que a un crecimiento sostenido de la demanda.
Incentivos tributarios y nuevas inversiones ponen a prueba la recuperación
El Gobierno busca acelerar la comercialización mediante la ampliación del subsidio a la tasa hipotecaria y la garantía FOGAES, que contempla 80 mil cupos para adquirir viviendas nuevas de hasta 6.000 UF. El beneficio permite reducir aproximadamente un punto porcentual la tasa de interés y, bajo las condiciones del programa, financiar la compra con un pie de 10%, siempre sujeto a la aprobación de la entidad financiera.
Una segunda medida comenzará a regir el 1 de diciembre de 2026: la exención transitoria del IVA para la primera venta de viviendas nuevas. La Ley 21.850 contempla su aplicación por un año, mientras el Servicio de Impuestos Internos estableció el procedimiento para las operaciones que pueden acogerse al beneficio. Su impacto sobre las ventas dependerá, entre otros factores, de cuánto se traspase efectivamente a los precios y de la capacidad financiera de los compradores.
Para las inmobiliarias, el desafío consiste en transformar la reducción de inventarios en nuevos proyectos y obras. Para los hogares, la dificultad sigue radicando en reunir los ingresos y ahorros necesarios para comprar. Esa distancia también explica parte del crecimiento del negocio multifamily, que supera los 50 mil departamentos destinados al arriendo institucional en Santiago, mientras numerosas familias postergan la propiedad.
El mercado enfrenta ahora una prueba concreta: comprobar si las medidas de financiamiento y los incentivos tributarios logran acelerar las ventas sin depender exclusivamente de una menor construcción de viviendas. El próximo balance nacional de la CChC permitirá medir la evolución del inventario, mientras los resultados metropolitanos del tercer trimestre muestran una recuperación parcial que todavía debe consolidarse.
