El 2024 no se registran nuevos permisos de edificación por lo que las unidades en venta son las que se arrastran de proyectos aprobados años anteriores

En el marco de la publicación del informe Macroeconomía y Construcción (MACh) la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) Antofagasta analizó el escenario regional del sector evidenciando al primer semestre 2024 (enero-junio) una caída de 48% de la inversión acumulada inmobiliaria, en comparación al mismo periodo del año 2023.

Mientras que la Zona Norte comprendida entre las regiones de Arica y Parinacota, Tarapacá, Antofagasta y Atacama, concentraría solo el 6,4% de contratistas de obras mayores, lo que incidiría en la baja participación de empresas en las licitaciones de infraestructura pública.

El descenso en el sector inmobiliario se debe a que este año no se registran nuevos permisos de edificación, existiendo una disminución de 60% en el total de nuevos permisos, y 49% menos en la cantidad de metros cuadrados a construir. Respecto a las ventas durante el primer semestre 2024 se registra un aumento de 67,4%, sin embargo, la oferta disminuyó 33% ante la caída de unidades recepcionadas por la Dirección de Obras Municipales (DOM). De esta forma se prevé cerrar el año con un stock potencial superior a las 3.800 unidades, y 30 meses de plazo para agotarlo.

Para el presidente de la CChC Antofagasta, Jorge Maturana, en relación a la vivienda privada existe un problema grave que mantiene a gran parte de la población de sectores medios sin acceso al crédito por el alza de la tasa de interés hipotecaria y el aumento sostenido de la UF, situación que se acrecienta en la capital regional por su condición minera que termina elevando los costos de vida sin considerar que un porcentaje importante de los trabajadores mineros no residen en la ciudad o la región.

“En alguna medida el fenómeno de la conmutación debe incidir porque desde el valor en que se transa el suelo hasta la condición de zona extrema de la región, genera las condiciones de mercado con los valores que hoy tenemos, donde para acceder a financiamiento una persona necesita ingresos superiores a los dos millones y medio de pesos”, indicó el directivo.

A su vez agregó que se requiere analizar en profundidad este tema y buscar soluciones alternativas de tipo local o regional que consideren la liberación de suelo en zonas consolidades mediante regeneración urbana, recuperando áreas deterioradas para asignarle un uso habitacional en conjunto con actores claves como Bienes Nacionales, Minvu, Gobierno Regional y municipios, para la construcción de viviendas dirigidas a esos sectores de la sociedad que están postergados al no ser atendidos por el Estado ni la banca.

“Creo que hoy más que nunca necesitamos trabajar en conjunto para encontrar alternativas de vivienda para familias de sectores medios, reduciendo el valor de venta de suelo para proyectos con esa condicionante a fin de entregar soluciones habitacionales definitivas. Y además, retomar la discusión en torno al modelo de vivienda pública para arriendo como se hace en países desarrollados con foco en los jóvenes, donde el Estado planifique junto al sector privado terrenos de su banco de suelo público, para que se invierta y desarrollen proyectos que dispongan en arriendo nuevas viviendas”, resaltó el líder gremial.

Índice de acceso a la vivienda

Esta semana la CChC presentó una actualización del Índice de Acceso a la Vivienda (PIR, por su sigla en inglés), un indicador internacional que mide la relación entre el precio de las viviendas y el ingreso de los hogares para determinar la cantidad de años que una familia de ingreso promedio necesitaría para comprar una vivienda de precio promedio si destinara la totalidad de estos recursos a dicho objetivo.

De acuerdo a esta misma metodología, si el resultado es menor a tres años, se considera que la vivienda es “asequible”. En cambio, si va de tres a cinco años, se estima que es “moderadamente asequible” y, si supera los cinco años, la vivienda se califica como “no asequible”. La primera vez que la CChC aplicó este indicador para nuestro país fue en 2019. En este entonces se obtuvo que una familia de ingreso promedio debía destinar durante 7,6 años todos estos recursos para comprar una vivienda de precio promedio. En 2024, esa cifra aumentó en 3,8 años, llegando a 11,4 años. Dado estos resultados, la vivienda acentuó su condición de “no asequible”.

Al compararnos con otros países analizados en esta oportunidad, se observa que solo Nueva Zelanda supera a Chile, con un PIR de 11,6 años, el que se incrementó en 5,1 años en el período 2019-2024. Por su parte, Canadá tiene un PIR de 9,1 años, el cual también presentó un aumento de 5,1 años en igual período. El PIR de Australia, en tanto, llegó a 8,4 años (aumentó 2,7 años); el de Inglaterra, a 7,8 años (aumentó 3 años); el de Noruega, a 7,1 años y el de Estados Unidos, a 4,1 años (aumentó siete meses en el período).

Infraestructura

De acuerdo a información entregada por el Ministerio de Obras Públicas (MOP) la mayor cantidad de contratistas se concentra en la Región Metropolitana, que reúne al 38% de éstos, en tanto la Zona Norte apenas reúne al 6,4% de contratistas de obras mayores.

En el caso de los contratistas de obras menores, la Zona Norte (Arica y Parinacota, Tarapacá, Antofagasta y Atacama) sólo concentra el 7,8% de los contratistas totales. De ese número la Región de Antofagasta tiene a la fecha un total de 4 empresas inscritas en el Registro de Contratistas del MOP; 3 en obras mayores y solo 1 empresa en obras menores.

Plazos de inscripción

Una de las principales razones que desincentivan a las empresas de participar en las licitaciones públicas radica en los tiempos de inscripción al Registro de Contratistas, que bordea los 14 meses, trámite para el cual las empresas contratan a un profesional que lidere este trabajo y muchas veces, según lo que las mismas empresas declaran, no alcanza a recopilar todos los antecedentes dentro del plazo establecido para validar el registro.

Otros factores incidentes guardan relación con: el alza de los materiales; distorsión entre el costo del financiamiento de los proyectos con presupuestos declarados en los montos de licitación, y los montos reales que presentan las empresas constructoras; tiempos de ejecución; financiamiento de la boleta de garantía; variables relacionadas con la seguridad que no son considerados en la logística del proyecto; y el acceso al financiamiento por parte de la banca.

“Esta es una situación recurrente en la región donde muchas empresas locales no cumplen con los requisitos para acceder al Registro de Contratistas, pero es algo en lo que estamos trabajando con la Seremi de Obras Públicas, porque está la urgencia de ejecutar proyectos de infraestructura pendientes claves para el desarrollo regional”, puntualizó Maturana.

Cabe señalar que, al revisar las licitaciones publicadas dentro de los últimos meses en el portal de Mercado Público para la Región de Antofagasta, se obtiene que de un total de 198 licitaciones publicadas: el 48% resulta adjudicada a uno o más proveedores, otro 27% sin oferentes, y 13% cerradas a la espera de recibir nuevas ofertas.