Por: Gabriela Clivio. Economista y FoundingMember CFA Society Chile
En lo personal, siempre creo que plantearse metas difíciles de alcanzar no solo es desafiante –porque nos hace trabajar más para lograrlas o llegar a ellas– sino que además, quizás por un tema de malformación educacional mía, también significa conquistar esos desafíos más complejos que nos harán sentirnos más contentos o satisfechos con nosotros mismos. Sin embargo, pareciera ser que “el sueño de la casa propia” lamentablemente no es un desafío alcanzable para la mayoría de los chilenos, lo que, entre otras cosas, genera mucha frustración y desesperanza.
Esta última fue quizás la misma que sentí cuando revisé el estudio “Índice de Acceso a la Vivienda”, realizado por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), donde se mencionaba que el acceso a la vivienda en Chile es “severamente no alcanzable”. Quizás debiera haber escrito esta columna antes, pero por algún motivo o por otro siempre este tema quedaba al debe.
En el estudio de la Cámara Chilena de la Construcción ya mencionado se señalaba que Chile no sólo estaba entre los países con más difícil acceso a la vivienda, sino que además esta tendencia se fue profundizando en el tiempo.Lo increíble es que las tasas hipotecarias en el país están más que bajas y algunos bancos incluso ofrecen créditos a 40 años.Lo que más me sorprendió fue el hecho de que la CChC señaló que Santiago es una de las ciudades del mundo donde comprar una vivienda es “severamente no alcanzable”, ubicando a la capital por sobre ciudades como Montreal, ciudad canadiense en donde viví y en el que la queja sobre los disparados precios de la vivienda era generalizada.
De acuerdo al estudio de la CChC, el alza en el precio de las viviendas fue de un 67,8% entre los años 2011 y 2019, mientras que los ingresos subieron en el mismo período un 24,7%. Como explicación para el comportamiento de los precios de las viviendas, la CChC mencionaba, entre otros factores, el alza en el precio del suelo como consecuencia, entre otras cosas, de las restricciones a la densificación –quizás por esto es que parece absurdo que no se puedan vender terrenos fiscales que están desocupados.
Las conclusiones de la CChC fueron obtenidas a partir de la información del índice de acceso a la vivienda o PIR –por sus siglas en inglés–, que cruza el precio promedio de una vivienda con el ingreso promedio de los hogares. En el caso chileno,la medición de Santiago alcanzó a 7,6, lo significa que una familia promedio necesita ahorrar el 100 por ciento de sus ingresos durante 7,6 años para poder pagar una casa o un departamento.
En los hechos, el congelamiento de los planes reguladores, que acentuó la restricción a la densificación a contar del año 2013, fue destacado por la CChC al igual que la entrada en vigencia de la aplicación de IVA a viviendas, tras la reforma tributaria de 2015 como una de las causas del alza de precios. Más allá de las razones, lo cierto es que dificultar el accesollevó a muchas familias a arrendar en vez de comprar, por lo que el porcentaje de propietarios se ubica ahora en niveles que se veían en el país en los años 80.
No obstante, al igual que cuando visitamos al médico,no podemos quedarnos solo con el diagnóstico.Tenemos que hacer el tratamiento indicado para poder volver a estar sanos.Es por ello que debemos usar estos números de la CChC para tomar las medidas necesarias y así enderezar esta situación.
Es cierto que se podría tener una planificación urbana integrada y de largo plazo, una densificación equilibrada, una nueva política de arriendo y seguramente varias cosas más, pero lo claro es que hoy podemos partir por revisar las regulaciones que dificultan la edificación, simplificando también los permisos para lograrlo y, así, hacer que se construya más. Una mayor oferta de vivienda podría de alguna manera permitir que los precios no sigan subiendo y, así, transformar ese sueño de inalcanzable a unsueñoposible.
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