Juan Armando Vicuña: “Los conflictos urbanos se solucionan con visión de ciudad, no en tribunales”

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Ingeniero comercial y con una destacada trayectoria profesional y gremial, el nuevo presidente de los constructores de Valparaíso es socio de la Cámara Chilena de la Construcción desde hace 18 años, tiempo en que ha participado activamente en el Comité Inmobiliario. En conversación con Poder y Liderazgo, dio una mirada a los principales problemas y desafíos para el sector que -pese a las dificultades- sigue pujante


Aunque hace poco asumió la presidencia de la CChC Valparaíso, ya le tocó afrontar quizás uno de los momentos más difíciles para el gremio a nivel regional. A la caída de la actividad general de la economía y la contracción registrada por las inversiones inmobiliarias y de infraestructura en la zona, se sumó una serie de congelamientos de los permisos de obras en las principales comunas del Gran Valparaíso que dejó a los constructores sin uno de sus vitales insumos, como es el suelo. Y junto con ello, se desató una creciente tendencia a la judicialización de los proyectos y la polarización de los conflictos urbanos, exacerbados políticamente por la contienda electoral.

“El panorama hoy es muy preocupante”, sostiene Juan Armando Vicuña Marín, quien ve en la incerteza jurídica la principal razón que explica la grave contracción de la inversión privada en la región, la que se está expresando en la actualidad con un freno a los proyectos inmobiliarios y en una importante caída de la construcción regional que, de acuerdo al Inacor, llegó a 4,1% en 2017, completando más de 13 meses de retroceso sostenido.

No sólo eso, además el gremio debe hacerse cargo de la extrema polarización de la comunidad en relación al desarrollo de proyectos urbanos, a la que asisten, así como de las incomprensiones por parte de algunos sectores respecto de la actividad de la construcción. ¿Su receta para salir de este atolladero? Visión de largo plazo, mucho trabajo público – privado, certeza jurídica y superar las desconfianzas entre los actores de la ciudad. “Para eso estamos trabajando”, sentenció.


¿Cuáles son los efectos en la economía regional del congelamiento de los permisos de edificación?

“Estancamiento económico. Como consecuencia de la falta de planificación urbana, congelamientos y acciones de grupos de presión, hoy el suelo para construir es sumamente escaso y sus precios se han elevado prohibitivamente, especialmente en el Gran Valparaíso, lo que por supuesto desalienta las inversiones y dificulta la oferta de viviendas”.

“Esto, sumado a factores como deficientes reformas estructurales y al estancamiento o escaso crecimiento general de la economía, ha hecho que la actividad constructora a nivel regional registre una caía sostenida durante los últimos 13 meses. De acuerdo a nuestro Indicador de Actividad de la Construcción Regional el sector se contrajo 3,0% en octubre, en comparación con el mismo mes del año anterior. Con ello acumuló un retroceso de 4,1% en 2017”.


¿Cómo se ha expresado esta contracción?

“Podemos ver claramente como el número de permisos de edificación se han reducido a casi cero en varios sectores del Gran Valparaíso, lo que conlleva a que en un futuro no muy lejano, veremos cómo aumentan el valor de las viviendas y las tasas de desempleo sectorial”.

“Por eso insistimos en la necesidad de sentarnos a trabajar en conjunto con autoridades, privados y la comunidad, en la planificación de la ciudad y en la elaboración de los instrumentos que regulen el territorio, para que así ofrezcan certeza a las inversiones y proyectos, y también a la comunidad”.

“Por otra parte, al no contar con certeza jurídica los permisos y al caer la confianza de los empresarios, estamos a las puertas de una grave crisis de inversión y desarrollo en Valparaíso, y en general en ciudades que no actualicen sus planos reguladores y ofrezcan reglas claras”.

“Como hemos dicho reiteradamente, los congelamientos son la peor política de planificación urbana. Y lamentablemente hemos asistido en el último tiempo a un abuso de este mecanismo, que solo evidencia falta de visión de ciudad”.

“Respecto de los montos de inversión perdida o en riesgo, sólo por sumar algunos: Puerto Barón (US$ 232 millones), Parque Pumpin ((US$ 85 millones) y el T2 (US$ 500 millones). El panorama es muy preocupante”.


¿Qué tan grave es para el gremio esta situación?

“Muy grave. Lo más grave para la construcción y para el desarrollo regional es la incertidumbre jurídica de los proyectos que se está imponiendo, con las trabas y la judicialización de iniciativas urbanas e inmobiliarias, tanto públicas como privadas. Su consecuencia directa es el freno de las inversiones, la actividad y el desarrollo de nuestras ciudades. Además, golpea la generación de bienes y servicios de primera necesidad para las personas, los que son centrales para su calidad de vida, como la vivienda y la conectividad”.

“Hoy sólo en Valparaíso y Viña hay más de una decena de proyectos “cuestionados” o en tribunales. Todos evidencian que tenemos una normativa desactualizada, una institucionalidad que no da cuenta de los cambios ocurridos en la sociedad vinculados a la participación ciudadana y direcciones de obras débiles o presionadas políticamente”.

“Más que conflictos entre los municipios y las constructoras, lo que se aprecia es un grave problema de incerteza jurídica. Hay que entender que los permisos de obra municipales son instrumentos técnicos muy complejos, analizados por las direcciones de obras y que históricamente se han otorgado bien, pero que hoy están cuestionados, atropellando el principio de la buena fe”.


¿Cuáles son las implicancias de esta situación para la actividad?

“Por la seguridad que le da el permiso de construcción, es que el empresario toma la decisión de invertir, se endeuda, contrata trabajadores y financia la construcción. ¿Cómo le explicamos a ese empresario que cuando su obra va en el piso 10 y cuando tiene comprometida su venta, como le pasa hoy a un socio con un proyecto en Valparaíso, que por las presiones de los vecinos y aun cuando obtuvo permiso en regla, las autoridades paralicen las obras?. Esto afecta todo el sistema de confianzas en que está basado un negocio legítimo como el inmobiliario y, por cierto, vulnera los derechos adquiridos por una empresa porteña, que tiene muchas familias detrás”.

“Estamos a las puertas de una crisis y el efecto inmediato es que ya se pararon algunas obras. Si calculamos que por cada obra trabajan directamente 300 personas, más 150 contratistas y otros empleos indirectos, calculamos que por cada obra que se detiene son unas 500 personas que no se emplean, o que pierden su fuente de trabajo. Si esto lo multiplicamos por seis, que son los proyectos hoy en conflicto, tenemos la no despreciable cifra de 3 mil personas sin empleo”.

“Junto con lo anterior, debemos considerar el freno a nuevas inversiones y, como consecuencia, seguramente las empresas regionales deberán ajustar sus dotaciones. La construcción es muy dinámica y todo sucede rápidamente”.


Pero los reclamos y demandas de vecinos y autoridades muchas veces pueden ser legítimos…

“Como gremio pensamos que las autoridades municipales no sólo tienen el derecho de resguardar la calidad de vida de los vecinos, si no que tienen la obligación de hacerlo. Y también de promover el desarrollo de sus comunas impulsando un crecimiento urbano armónico. Pero lo que estamos viendo hoy es que las personas no tienen alternativas para comprar un departamento o casa donde ellos quieren, y se han tenido que desplazar hacia el interior de la región. Es legítimo que un municipio quiera revisar su PRC y resguardar ciertas áreas, pero por otro lado tiene que incentivar el desarrollo de otras zonas, porque si no, ocurre lo que hoy está pasando, que es un “despoblamiento” de grandes áreas de la ciudad lo que trae aparejado empobrecimiento, deterioro urbano y delincuencia”.

“Por supuesto que no defendemos a los malos empresarios y mucho menos proyectos que transgredan la ley, pero es urgente reconocer que con las medidas arbitrarias y la acción de grupos de presión organizados, se está atacando las bases de un negocio legítimo como el desarrollo inmobiliario y afectando gravemente a una industria que le ha entregado desarrollo a la región y calidad de vida a sus habitantes por largos años”.


¿Qué alcances tiene esta situación para la economía nacional y el sistema económico?

“Como lo ha expresado nuestro presidente nacional Sergio Torretti, los anteproyectos y los permisos de construcción han sido durante mucho tiempo la base sobre la que se ha soportado toda la actividad inmobiliaria y sobre la cual se rigen las inversiones y se toman las decisiones de financiamiento de los proyectos. Esta base, como consecuencia de todos estos hechos, hoy está muy debilitada y generando un impacto económico de insospechadas consecuencias. Y por ello es central hacer esfuerzos desde todos los sectores, para volver a fortalecer esos instrumentos públicos que entregan certezas jurídicas y recuperar la confianza, tanto de los inversionistas, como de los bancos y los propios consumidores”.

“Es necesario destacar que sólo con la aprobación de un anteproyecto las inmobiliarias proceden a comprometer la compra de los terrenos donde se va a construir la obra e inician las gestiones para obtener el financiamiento que les permita adquirir dicho terreno y desarrollar el proyecto. De hecho, ha sido gracias a la certeza jurídica que ofrecen anteproyectos y permisos de edificación que las empresas inmobiliarias acceden a financiamiento bancario, lo que a su vez les permite mantener una oferta habitacional acorde a las necesidades de acceso a vivienda de las personas. Por lo tanto, el debilitamiento de esta certeza no solo afecta a la industria inmobiliaria, sino también al sistema financiero, al desarrollo urbano y al acceso a la vivienda”.


Con estos conflictos y arbitrariedades, ¿se amenaza la estabilidad del sistema financiero?

“A diferencia de muchos países de América Latina, en Chile la banca juega un rol clave en la oferta habitacional y en el acceso a la vivienda. Y es así porque los bancos financian proyectos y la compra de viviendas ya que cuentan con “garantías” de que podrán recuperar su inversión. Tales garantías son la hipoteca del terreno, el permiso de edificación y la obra en sí misma”.

“Si los anteproyectos y permisos de edificación dejan de ofrecer la certeza jurídica que ofrecen hasta hoy, la banca necesariamente va a tener que revisar la política de financiamiento que ha mantenido hasta ahora. Y es precisamente por la gran relevancia que tienen estos instrumentos públicos que existen múltiples requisitos para obtener la aprobación de un anteproyecto y de un permiso de edificación, que las inmobiliarias son rigurosas en el cumplimiento de la normativa y son órganos del Estado, especialistas en la materia, los que revisan, evalúan y aprueban tales instrumentos”.


¿Qué actitud va a tomar el gremio ante estas acciones como la ocurrida con la sentencia de la Corte Suprema de declarar ilegal el permiso de construcción del Mall Barón?

“Como gremio somos respetuosos de los fallos y resoluciones del Poder Judicial y de las autoridades municipales. Y, al mismo tiempo, lamentamos la judicialización de proyectos emblemáticos como éste, que se extienden por largo tiempo tensionando las relaciones de los actores de la ciudad y, lo que es peor, manteniendo la postergación de importantes sectores de nuestras ciudades que se quedan sin desarrollo urbano y sumidos en la pobreza y precariedad.

Seguiremos apostando por el diálogo entre los actores y la comunidad y por la construcción de ciudades participativas e inclusivas. Pero estos conflictos sólo nos aleja del ideal que postulamos en el contexto de la elaboración de la nueva Política de Desarrollo Urbano y que es básicamente que los conflictos urbanos no debieran resolverse en tribunales, sino a través de visiones de largo plazo”.


¿Por qué se otorgan los permisos y después son impugnados? ¿Qué falta para tener certeza jurídica en los permisos?

“Las principales causas de los conflictos en torno a los proyectos y los permisos, son que existe un serio problema de planificación urbana. Hoy, barrios, comunas y ciudades carecen de una visión compartida y legitimada socialmente, de lo que debiera ser su desarrollo. A estos se suma la inexistencia y obsolescencia de los planes reguladores comunales y la falta de una instancia u autoridad que coordine la acción de quienes actúan sobre el territorio”.

Además, el marco normativo –y en general el ordenamiento territorial- no es suficientemente claro y deja espacios de interpretación y discrecionalidad (no solo por parte de las inmobiliarias, sino de la autoridad). Y no se respeta el rol y la competencia técnica de los DOM en la decisión final respecto de los permisos”.


¿Qué rol tienen los Planos Regladores Comunales para evitar la judicialización de los proyectos?

“El principal objetivo del instrumento es expresar la visión de ciudad de una comunidad y entregar las condiciones normativas para orientar la ocupación del territorio, de acuerdo a sus vocaciones. Y también para que se desarrollen las distintas actividades humanas que reúne la ciudad. Por ello el rol, en este caso, del PRC, debe ser entregar certeza jurídica. Pero no se trata de certeza jurídica sólo para los inversionistas, sino que especialmente para vecinos, autoridades y la comunidad toda”.

“El principal insumo para nuestra industria es el suelo y al mismo tiempo es la piedra angular para el desarrollo urbano. Bien sabemos que las ciudades sólo pueden crecer por extensión, densificación o renovación urbana. Y en todos estos casos se requiere una definición del colectivo. Y éste debe ser ofertado por los planos reguladores, los que a su vez deben dar cuenta de las necesidades, no sólo de vivienda de la población, sino que también de infraestructura y equipamiento. Y del propio crecimiento demográfico. Y lo que ahí se autorice, por supuesto debe ser respetado”.


¿Qué hacer para superar esta situación?

“Es urgente pasar de los conflictos, muchos de ellos alentados artificialmente, a la búsqueda de soluciones, antes de que este problema escale a una crisis mayor para el sector construcción y para el sistema financiero. Para avanzar en esta línea es fundamental que autoridades, comunidades y empresa privada, en conjunto, busquen corregir aquellos aspectos que crecientemente crean situaciones de conflicto en relación al desarrollo urbano y la inversión”.


Lo que propone la CChC:

  • “Avanzar hacia una nueva “convivencia urbana”, modernizando el actual sistema de planificación urbana, teniendo como base buenos mecanismos de participación, de modo que la visión de desarrollo de los barrios, las comunas, las ciudades y las regiones que queda plasmada en los planes reguladores cuenten con altos grados de legitimidad. Los cuestionamientos a los permisos de edificación son, en último término, una expresión de esta falta de consensos sobre el desarrollo urbano”.
  • “Crear una mesa público-privada que en un plazo acotado revise y proponga al poder Ejecutivo y Legislativo, modificaciones a la institucionalidad y a las normativas para la tramitación de anteproyectos y permisos de edificación, de modo disminuir espacios de interpretación y de discrecionalidad. Esta podría ser una tarea prioritaria que aborde el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano”.
  • “En este contexto, una medida necesaria sería que los permisos de edificación se otorguen solo una vez realizados todos los trámites que exijan algún nivel de participación ciudadana y/o aprobación por parte de al
  • “Impulsar un programa de fortalecimiento de las DOM –del rol de los directores y profesionales-, en especial de aquellas comunas donde se tramitan la mayor cantidad de proyectos. Parte de este fortalecimiento pasa por acelerar la puesta en marcha del proyecto “DOM en Línea”.
  • “Desde el punto de vista de las empresas del sector, éstas deben velar por el estricto cumplimiento de la normativa vigente -y que no haya ninguna duda al respecto- y establecer una nueva relación con las comunidades en que se inserten los proyectos. Hoy las personas y las comunidades quieren tener un rol activo en el desarrollo de sus barrios, comunas y ciudades. Esto es positivo y constituye una nueva realidad de la que las empresas inmobiliarias deben hacerse cargo”.

La  visión de Juan Armando Vicuña cobra mayor relevancia si tomamos en cuenta que la construcción es una actividad multiplicadora de la actividad económica, dinamiza una gran cadena de  valor y es muy relevante en el PIB y en el empleo regional. Sin ir más lejos, aporta el 8% del PIB regional y ofrece actualmente 73 mil puestos de trabajo en la región de Valparaíso, representando el 8,6% del total de ocupados.

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