Por Tracy Dunstan. Gerente comercial de JetBrokers.io
Hay una frase que circula en casi todas las conversaciones familiares de sobremesa, dicha con más cariño que rigor: “Yo a tu edad ya tenía casa propia”. Y ahí queda flotando la conclusión implícita, la que nadie dice pero todos entienden… ¿será que a esta generación le falta esfuerzo?
El Banco Central de Chile, sin proponérselo, acaba de arruinar esa teoría. Lo hizo con un indicador que casi nadie conoce fuera del mundo inmobiliario y financiero, el Índice de Precios de Vivienda, el IPV. Es un dato que el Banco Central construye a partir de transacciones reales, no de expectativas ni de encuestas, y que mide cuánto ha cambiado el valor de casas y departamentos en términos reales, es decir, descontando la inflación.
En plata simple, te dice si comprar una propiedad hoy cuesta objetivamente más esfuerzo que hace veinte años, o si es puro cuento de generación floja.
La respuesta, según la Asociación de Bancos, no deja mucho espacio para el debate. Entre 2002 y 2023 el IPV acumuló un alza de 170% en términos reales. Traducido: una propiedad que en 2002 costaba el equivalente a 100 millones hoy vale cerca de 269M. No es que las casas mejoraron 170%, es que valen 170% más caro comprar la misma casa.
Y aquí viene el dato que de verdad debería incomodar a cualquiera que use la palabra flojera con liviandad: en el mismo período, los ingresos reales de los hogares subieron apenas 57%. Las propiedades corrieron casi tres veces más rápido que los sueldos.
El resultado es tan predecible como cruel; la carga financiera para pagar un dividendo pasó de representar el 25% del ingreso de un hogar en 2002 a un 39,1% en 2025. No es que la generación actual gaste más en zapatillas y viajes, como le gusta insinuar a algún tío en cada Navidad. Es que la misma casa, objetivamente, exige un mordisco mucho más grande del sueldo.
El problema no es de carácter, es de estructura
Cuando un fenómeno se explica con moral —esfuerzo, disciplina, sacrificio— en vez de explicarse con estructura, generalmente hay algo que conviene no mirar demasiado de cerca.
Lo que empujó al IPV hacia arriba durante dos décadas no fue una explosión de vagancia intergeneracional. Fue la expansión del crédito hipotecario, que permitió a más gente competir por las mismas propiedades y, con eso, presionó los precios hacia arriba.
Fue también la concentración del empleo en ciertas zonas de las ciudades, particularmente en las grandes áreas metropolitanas, que convirtió a un puñado de barrios en el único terreno de juego posible para millones de personas. Cuando todos quieren vivir cerca de donde está el trabajo y la oferta de suelo no se multiplica al mismo ritmo que la demanda, el precio hace lo único que sabe hacer, subir.
Ninguno de esos tres factores tiene que ver con el carácter de quien hoy tiene treinta años y arrienda porque no le alcanza para comprar.
¿Quién gana con este relato y quién paga la cuenta?
Aquí es donde el ejercicio se pone interesante, porque no hay villano de caricatura. Nadie diseñó esto en una sala de reuniones con intención de perjudicar a nadie.
Pero hay ganadores, y son bastante identificables. Quien compró propiedad antes de esta curva, sin hacer absolutamente nada más que pagar el dividendo, vio crecer su patrimonio 170% en términos reales sin mover un dedo. Eso no es mérito, es cronología. Estar en el lugar correcto del calendario valió más que cualquier esfuerzo posterior.
Y hay una asimetría que se repite generación tras generación, y es la asimetría de información y de tiempo. Quien ya tiene techo propio discute la vivienda desde la comodidad de un activo que se revaloriza solo. Quien todavía no lo tiene, discute la vivienda desde el otro lado del mostrador, compitiendo por un bien cuya oferta no crece a la misma velocidad que su precio.
Los que pierden con este relato de la generación floja no son solo los jóvenes que cargan con la culpa. Pierde la conversación pública completa, porque mientras seguimos debatiendo si el problema es de actitud, no estamos discutiendo lo único que efectivamente podría moverse, la oferta de suelo bien ubicado, el diseño de nuevos productos habitacionales pensados para un comprador que llega tarde a la fiesta, y el desarrollo real de un mercado de arriendo que hoy en Chile sigue tratándose como un plan B, cuando para buena parte de esta generación ya es, sencillamente, el plan.
Nada de esto significa que la responsabilidad individual desaparezca. Sería igual de perezoso intelectualmente culpar solo a la estructura y quedarse ahí, cruzado de brazos, esperando que el IPV baje por generosidad propia.
La diferencia está en dónde se pone el foco. No es razonable pedirle a alguien que se sienta fracasado por no repetir un logro que hoy exige, en la práctica, competir con casi tres décadas de ventaja de precio en contra. Pero sí es razonable pedirle que entienda las reglas del juego que le tocó, que se eduque en finanzas personales, que entienda cómo funciona realmente el crédito hipotecario antes de necesitarlo, y que compita con estrategia en un tablero que, hay que decirlo con todas sus letras, es más difícil que el de sus padres.
Pero difícil no es lo mismo que imposible, y ahí es donde la industria inmobiliaria tiene una responsabilidad que todavía no asume del todo, la de dejar de vender el sueño de la casa propia con el mismo guion de 2002 a un comprador que vive, matemáticamente, en 2026.
La próxima vez que alguien diga “yo a tu edad ya tenía casa propia”, la respuesta correcta no es defenderse. Es preguntar a qué precio, en qué índice, y con qué IPV.
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